Immobilie vermieten oder verkaufen? Hintergrundwissen als Entscheidungshilfe

Eine Immobilie zu verkaufen oder zu vermieten bietet jeweils Vorteile und birgt zugleich Risiken. Je nach persönlicher Lebenssituation.

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Eine Immobilie zu verkaufen ist endgültig. Die Immobilie vermieten bedeutet mehr Optionen und zugleich Verpflichtungen. Es gibt viele Gründe, die Eigentümer(-innen) von Immobilien vor diese Entscheidung stellen können. Hier spielen zahlreiche Aspekte eine Rolle, was eine allgemeingültige Empfehlung unmöglich macht. Gern analysieren wir mit Ihnen die Gesamtsituation und unterstützen Sie auf dem gesamten Weg bis zur Vertragsunterschrift und darüber hinaus.

Grundsätzliche Überlegungen

Unabhängig davon, welche Lösung Sie favorisieren – Immobilie verkaufen oder vermieten – gilt es zunächst die Rechtslage zu klären. Sind Sie alleiniger Eigentümer/alleinige Eigentümerin der Immobilie oder handelt es sich um eine Erbengemeinschaft? Gibt es Rechtsansprüche Dritter wie ein lebenslanges Nießbrauchrecht oder ist das Grundstück nach dem Erbbaurecht für eine begrenzte Zeit gepachtet? Daraus ergibt sich die Frage, ob Sie die Immobilie überhaupt vermieten können oder ob ein leer stehender Verkauf möglich ist?

Im zweiten Schritt sind Ihre finanzielle Situation und Ihr weiterer Lebensentwurf entscheidend. Benötigen Sie Kapital, um einen Kredit/eine Finanzierung abzulösen oder ein größeres Projekt zu realisieren? Oder streben Sie regelmäßige Einkünfte an und möchten aus diesem Grund Ihre Immobilie vermieten? Etwa als Kapitalanlage für die Altersvorsorge oder zur Finanzierung von Pflegekosten?

Des Weiteren sind steuerliche Vor- und Nachteile zu berücksichtigen. Wenn Sie nicht mindestens zehn Jahre Eigentümer(-in) der Immobilie sind oder diese zumindest für zwei Jahre (drei angefangene Kalenderjahre in Folge) vor dem Verkauf selbst genutzt haben, wird für Sie als Verkäufer(-in) Spekulationssteuer fällig. Diese ist nicht unerheblich und abhängig von Ihrer Steuerklasse. Auch wenn Kinder, für die Sie noch Kindergeld beziehen, das Haus oder die Wohnung genutzt haben, zählt dies als Eigennutzung. Sollten Sie beispielsweise eine Wohneinheit in einem Mehrfamilienhaus selbst bewohnt haben, ist nur diese anteilig von der Spekulationssteuer befreit.

Nicht zuletzt sind Lage, Zustand und die aktuelle Nachfrage zentrale Eckpunkte. Sie beeinflussen maßgeblich den zu erwartenden Verkaufserlös oder eine realistische Einschätzung der Mieteinnahmen. Als erfahrene Immobilienmakler bringen wir unsere Marktkenntnis ein. Eine Immobilie zu verkaufen oder zu vermieten im Raum Köln, Bergisch Gladbach, Hürth und Leverkusen stellt unser Kerngeschäft dar. Hier die wichtigsten Entscheidungskriterien kurz dargestellt:

 

Immobilie vermieten

Um die Spekulationssteuer zu umgehen, bietet es sich an, eine Immobilie zu vermieten. Eventuell vorübergehend – bis zum Ablauf der Zehnjahresfrist nach dem Erwerb. Auch wenn eine mögliche Eigennutzung zu einem späteren Zeitpunkt im Raum steht, halten Sie sich mit einer Vermietung alle Möglichkeiten offen. Allerdings haben Kinder oder Enkelkinder, die Sie vielleicht im Blick haben, womöglich ganz andere Vorstellungen oder verlegen ihren Lebensmittelpunkt in eine entfernte Region. Hier könnten Sie mit einer Kapitalhilfe eher unterstützen.

Eine Immobilie zu vermieten, sichert langfristig inflationssichere Erträge. Ja, doch sobald Sie mit Mietausfällen oder ungeplanten Instandhaltungskosten konfrontiert sind, müssen Sie eine neue Rechnung aufmachen. Wenn die Mieteinnahmen für den Lebensunterhalt fest eingeplant sind, benötigen Sie ausreichend Rücklagen. Ansonsten könnte ein finanzieller Engpass schnell die Folge sein. Denn den Mieteinnahmen stehen feste laufende Kosten gegenüber, die Sie in jedem Fall tragen müssen.

Auch der Verwaltungsaufwand ist nicht zu unterschätzen, wenn Sie Ihre Immobilie vermieten. Mit dem Mietvertrag und der jährlichen Betriebskostenabrechnung allein ist es nicht getan. Sie haben eine Verantwortung Ihren Mietern gegenüber und stehen in der Pflicht, die gesetzlichen Bestimmungen einzuhalten und umsetzen. Wie diese zukünftig gestaltet sind, ist heute noch nicht abzusehen. Natürlich können Sie eine Verwaltungsgesellschaft beauftragen. Dies wiederum ist mit zusätzlichen Kosten verbunden.

Neben strategischen Überlegungen sind die aktuelle Nachfrage und vor allem der Sanierungsbedarf weitere Aspekte, die eher gegen die Vermietung sprechen können. Sind seriöse und solvente Mieter für das Objekt dauerhaft wahrscheinlich? Muss im Vorfeld aufwendig saniert werden und rechnen sich diese Investitionskosten auf lange Sicht? Auch die „besten Mieter“ verhindern auf Dauer nicht die Abnutzung und den damit verbundenen Wertverlust der Immobilie. Wer die Sanierung in die Hand der Mieter legt, um Kosten zu sparen, kann exakt das Gegenteil erreichen. Bei nicht sachgerecht ausgeführten Arbeiten riskieren Sie Ihren Versicherungsschutz. Beispielsweise bei einem Wasserschaden. Nicht selten müssen im Nachhinein Fachbetriebe doppelte Arbeit leisten.

 

Immobilie verkaufen

Ihre Immobilie zu verkaufen ist ein endgültiger Schritt. Möglicherweise sprechen sentimentale Beweggründe dagegen. Oder die Überlegung, die weitere Entwicklung auf dem Immobilienmarkt abzuwarten. Jedoch ist es Ihnen möglich, sich ein lebenslanges Nießbrauchrecht zu sichern und Ihr Haus/Ihre Wohnung auch nach dem Verkauf zu bewohnen. Wer die Immobilie hauptsächlich als Kapitalanlage sieht, sollte einen Vergleich ziehen zwischen der Mietrendite und Erträgen aus Geldanlagen. Mit allen Risiken bei der Vermietung, wie bereits dargestellt.

Folgendes ist sicher: Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen, erhalten Sie den aktuellen Gegenwert und können über das Kapital frei verfügen. Keine Verpflichtungen – keine unliebsamen Überraschungen und Stresssituationen. Auch stark sanierungsbedürftige Objekte finden zumeist sehr schnell einen Abnehmer. Zum einen sind Baugrundstücke zurzeit derart begehrt, dass viele Interessenten den Abriss einer Altimmobilie in Kauf nehmen. Teilweise erwerben geschickte Hobbyhandwerker oder auch Profis gezielt solche Immobilien, um diese in Eigenregie verkaufsfertig aufzubereiten. Nach zwei Jahren der Eigennutzung kann diese dann gewinnbringend weiterverkauft werden.
 

Sicher verkaufen mit Netzwerk und Expertise

Wir verstehen uns nicht nur als Immobilienmakler, der das passende Objekt für Sie vermittelt. Wir sehen uns als Partner in allen Belangen rund um die neue und alte Immobilie. Denn dazu gehört weit mehr als die Immobiliensuche – zum Beispiel die Klärung der Finanzierung, die Planung von Umbauten und die Beratung zum Verkauf der bisherigen Immobilie. Dabei sind wir in jeder Phase des Verkaufs, von Strategiefindung über Vermarktung und dem Durchführen von Besichtigungsterminen bis hin zum notariellen Abschluss an Ihrer Seite.

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