Mehrfamilienhaus gewinnbringend verkaufen

Mehrfamilienhäuser sind eine stabile Kapitalanlage, die über mehrere Jahre, meist Jahrzehnte eine gute Rendite sichern.

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Weil die Summe seiner Teile mehr wert ist als das Ganze

Mehrfamilienhäuser sind eine stabile Kapitalanlage, die über mehrere Jahre, meist Jahrzehnte eine gute Rendite sichern. Doch Mehrfamilienhäuser machen auch Arbeit: Man muss verschiedene Parteien unter einen Hut bringen, sich um die Befindlichkeiten der Einzelnen oder der Gemeinschaft kümmern, zwischen ihnen vermitteln wenn es zu Konflikten kommt, und für große Reparaturen wie etwa die Erneuerung des Daches oder einem unvorhergesehenem Rohrbruch legt man besser einen Teil der erwirtschafteten Mieteinnahmen zurück. Überhaupt bindet eine Eigentumsimmobilie wertvolles Eigenkapital, das an anderen Stellen eingesetzt werden kann.

Vielen Mehrfamilienhaus-Besitzern wird der Instandhaltungs- und Verwaltungsaufwand mit nahendem Ruhestand zu viel. Oftmals sind die Häuser dann auch schon in die Jahre gekommen. In vielen Fällen ist es an diesem Punkt sinnvoll, sein Immobilieneigentum zu verkaufen. Das hat außerdem den Vorteil, dass Sie Ihr Eigenkapital besser für die Zukunft planen und überblicken können. Und aus Erfahrung wissen wir: Mit der richtigen Verkaufsstrategie lässt sich oft eine höhere Summe erzielen als gedacht.

 

 

Es lohnt sich: Einzelvertrieb von Wohnungen

Aus gutem Grund nennt man Mehrfamilienhäuser auch Zinshäuser oder Renditehäuser. Sie bieten gegenüber Einfamilien- oder Doppelhäusern eine solidere Einnahmequelle – besonders beim Verkauf. Denn wer sich die Mühe macht, sein Renditehaus nicht als Ganzes zu verkaufen, sondern die einzelnen Wohnungen, kann mehr Erlös erwirtschaften. Ein Einzelvertrieb der Wohnungen braucht oft jedoch etwas Geduld, da man auch mehrmals durch die Verkaufsphase gehen muss, sich auf neue Interessenten einstellen, Besichtigungen, Dokumente und so weiter.

Gut Ding will Weile haben? Beim Verkauf von Mehrfamilienhäusern manchmal schon – im Sinne des Erlöses. Denn gegebenenfalls kann es sinnvoll sein, abzuwarten bis bisherige Mieter ausgezogen oder verstorben sind, um die Wohnungen zu modernisieren. Das macht sie für Kaufinteressenten attraktiver und steigert den Wert. Denn oft kommt es vor, dass potenzielle Käufer versuchen den Verkaufspreis zu mindern mit den Argumenten, dass die Immobilie ja vermietet und in die Jahre gekommen sei. Oder vielleicht haben Sie sogar schon Käufer gefunden, noch bevor Sie gesucht haben: Eine gute Idee ist immer, die jetzigen Mieter zu fragen ob Interesse besteht, ihr Zuhause zu erwerben.

Wie verkaufe ich mein Zins- und Renditehaus am besten?

Es ist oft situationsabhängig, welche Strategie die richtige für den Verkauf ist. Jeder Käufer hat schließlich andere Vorstellungen und Ziele. Als Immobilienexperten können wir Sie dazu beraten, welche Verkaufsstrategie zu Ihrer Lage passt: wollen Sie möglichst gewinnbringend verkaufen oder möglichst schnell, dann stellen wir uns darauf ein. Lohnt sich die Modernisierung? Dann vermitteln wir Ihnen gerne Kontakte zu zuverlässigen Dienstleistern.

Von der marktgetreuen Wertermittlung bis hin zum Verkaufsvertrag übernehmen wir alle Verkaufsschritte mit Ihnen und für Sie, um Sie bestmöglich zu entlasten. So haben Sie den Kopf frei für alle weiteren Investitionen, die Sie mit dem Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses tätigen können.

* Erforderliche Angaben

Das gilt es beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses zu beachten:

Ab 3 verkauften Wohnungen gelten Sie als gewerblicher Verkäufer

Entscheiden Sie sich für den Einzelvertrieb, sollten Sie beachten, dass Sie als gewerblicher Verkäufer gelten, sobald Sie mehr als 3 Wohnungen innerhalb von 5 Jahren verkaufen. Es kann sein, dass Sie Ihr Immobilieneigentum dann nicht mehr Erwerbssteuerfrei verkaufen können. Wir arbeiten mit namhaften vertrauensvollen Kanzleien zusammen, die Sie zu dieser Rechtslage beraten können, gerne vermitteln wir diese Dienstleitung für Sie. Selbstverständlich konsultieren wir diese auch, wenn Sie uns ein Vollmandat erteilen, damit Sie immer auf der sicheren Seite sind.

Besichtigungen in vermieteten Wohnungen

Das Hausbesichtigungsrecht berechtigt Sie und einen Makler, die Wohnung des Mieters zu Zwecken der Besichtigung zu betreten. Sie müssen dafür einen für beide Seiten verbindlichen Termin zwischen Vor- und Nachmittag an einem Werktag vereinbaren. Die Rechtslage sieht außerdem vor, dass ein Mieter nur ein Mal pro Woche für ca. 2 Stunden für eine Besichtigung bereitstellen muss. Besser ist es natürlich immer, wenn Sie ein gutes Verhältnis zu Ihren Mietern pflegen und Sie sich ohne Bezug auf das Gesetz auf Besichtigungstermine einigen können.

Gerade bei schwierigen und vielbeschäftigten Mietern erfordert das ein nicht zu unterschätzender Aufwand und Koordinationsarbeit zwischen Mieter, Ihnen selbst und dem bzw. den Kaufinteressenten. Und wenn man davon ausgeht, dass der allererste Kaufinteressent nicht sofort Ihre Immobilie kauft, beginnt das Prozedere wieder von vorne. Gerade in solchen Fällen, wenn Zeit, Ressourcen und Zwischenmenschliches nicht zu vereinbaren sind, kann Ihnen ein Makler viel abnehmen: Ein Makler ist spezialisiert auf die Vermittlung zwischen den verschiedenen Interessenparteien und übernimmt Terminvergabe, Koordination und die Durchführung einer professionellen Besichtigung für Sie.

Wer verkauft, muss Besichtigungen durchführen, damit sich der potenzielle Käufer ein direktes Bild von der Immobilie machen kann. Bei vermieteten Wohnungen können Sie natürlich nicht einfach kommen und gehen, wie es Ihnen passt. Hier gibt es klare Regelungen zum Schutz der Privatsphäre des Mieters, die die Koordination möglicherweise erschweren können, jedoch nicht unlösbar sind.

Kauf bricht Miete nicht: Verkauf und Mietrecht

Das deutsche Mietrecht schützt seine Mieter besonders gut. Kündigungen des Besitzers können nur mit einem triftigen Grund ausgesprochen werden, während ein Mieter jederzeit das Recht hat, sein Zuhause auf Zeit zu verlassen. Wer sich entscheidet, sein Mehrfamilienhaus im Einzelvertrieb zu verkaufen, darf den bisherigen Mietern im Normalfall nicht kündigen. Entsteht dem Verkäufer jedoch ein wirtschaftlicher Nachteil durch die Vermietung, kann er eine Kündigung vor dem Hausverkauf durch einen Fachanwalt prüfen lassen. Ein Käufer hingegen kann unter bestimmten Voraussetzungen Eigenbedarf nach §573 anmelden – solange keine Schutzklauseln im Mietvertrag oder ein Härtefall beim Mieter vorliegen.

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