Was passiert nach dem Notartermin?

Was macht der Notar?

Nach der Beurkundung schickt der Notar allen Beteiligten die Vertragsabschriften. Gleichzeitig beantragt er beim Grundbuchamt die Auflassungsvormerkung. Sie sichert dem Käufer den Anspruch auf das Eigentum, bis er selbst im Grundbuch steht.

Parallel holt der Notar bei der Stadt die Bestätigung ein, dass sie ihr Vorkaufsrecht nicht ausübt (Negativattest), und fordert bei den Banken des Verkäufers die Löschungsunterlagen für noch eingetragene Grundschulden an. Bei einer Eigentumswohnung muss je nach Teilungserklärung zusätzlich der WEG-Verwalter zustimmen. Bis alles vorliegt, vergehen in der Regel einige Wochen.

Kaufnebenkosten: Was kommt wann?

Zuerst meldet sich meist das Finanzamt: Etwa zwei Wochen nach der Beurkundung erhält der Käufer den Bescheid über die Grunderwerbsteuer, bei mehreren Käufern jeder für seinen Anteil. In Nordrhein-Westfalen beträgt sie 6,5 % des Kaufpreises. Erst wenn sie bezahlt ist, stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Ohne sie kann der Käufer nicht als Eigentümer eingetragen werden.

Die Maklerrechnung folgt in der Regel etwa eine Woche nach der Beurkundung, die Rechnung des Notars meist zusammen mit der Fälligkeitsmitteilung. Das Grundbuchamt stellt zwei Kostenrechnungen: eine nach Eintragung der Auflassungsvormerkung und eine nach der Umschreibung des Eigentums.

Die Kaufpreiszahlung

Bezahlt wird erst, wenn der Notar bestätigt, dass alle Voraussetzungen erfüllt sind: Die Auflassungsvormerkung steht im Grundbuch, die Stadt verzichtet auf ihr Vorkaufsrecht und die Löschungsunterlagen der Banken liegen vor. Dann verschickt er die Fälligkeitsmitteilung an Käufer und Verkäufer. Ab Zugang läuft die im Kaufvertrag vereinbarte Zahlungsfrist.

Ist die Immobilie noch mit einer Grundschuld belastet, überweist der Käufer den dafür nötigen Teil direkt an die Bank des Verkäufers, den Rest an den Verkäufer. Käufer mit Finanzierung leiten die Fälligkeitsmitteilung am besten sofort an ihre Bank weiter, damit die Auszahlung rechtzeitig erfolgt.

Die Übergabe

Ist der Kaufpreis bezahlt, gehen nach den meisten Kaufverträgen Besitz, Nutzen und Lasten auf den Käufer über. Verkäufer und Käufer vereinbaren dazu einen Termin vor Ort. Der Verkäufer übergibt die Schlüssel und, soweit vorhanden, Originalunterlagen wie Bauzeichnungen, Mietverträge oder Wartungsnachweise.

Beide halten Zählerstände und Schlüsselanzahl in einem Übergabeprotokoll fest und unterschreiben es. Ist die Immobilie vermietet, stehen dem Käufer ab diesem Tag die Mieteinnahmen zu.

Zahlungsbestätigung und Grundbuch

Hat der Verkäufer den Kaufpreis erhalten, bestätigt er das dem Notar, meist mit dem Formular, das der Vertragsabschrift beiliegt. Erst dann beantragt der Notar beim Grundbuchamt die Umschreibung. Voraussetzung ist außerdem die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts, also die bezahlte Grunderwerbsteuer.

Bis der Käufer als Eigentümer eingetragen ist, vergehen je nach Grundbuchamt einige Wochen bis Monate. Die Vormerkung wird dabei gelöscht, ebenso die Grundschulden des Verkäufers. Der Notar schickt beiden Seiten die Eintragungsnachricht.

Nebenkosten, Steuer, Versicherung, Miete

Strom, Gas, Wasser

Bei einem Haus melden sich Verkäufer und Käufer mit den Zählerständen aus dem Übergabeprotokoll selbst beim Versorger ab und an. Bei einer Eigentumswohnung teilen beide die Zählerstände der Hausverwaltung mit; verrechnet wird mit der nächsten Jahresabrechnung.

Hausgeld bei Eigentumswohnungen

Ab der Übergabe zahlt der Käufer das Hausgeld. Der Verkäufer informiert die WEG-Verwaltung über den Eigentümerwechsel und beendet seinen Dauerauftrag. Wer Nachzahlung oder Guthaben aus der Jahresabrechnung trägt, regelt in der Regel der Kaufvertrag.

Grundsteuer

Die Grundsteuer schuldet gegenüber der Stadt, wer am 1. Januar Eigentümer ist, und zwar für das ganze Jahr. Der Verkäufer zahlt sie im Verkaufsjahr deshalb weiter; sieht der Kaufvertrag es vor, erstattet ihm der Käufer den Anteil ab Übergabe. Ab dem Folgejahr erhält der Käufer einen eigenen Bescheid, sofern er bis dahin im Grundbuch steht.

Gebäudeversicherung

Die Wohngebäudeversicherung geht mit der Eintragung im Grundbuch auf den Käufer über, damit das Haus lückenlos versichert bleibt. Der Käufer kann sie innerhalb eines Monats nach dem Erwerb kündigen, wenn er einen eigenen Vertrag möchte. Den neuen Vertrag sollte er erst zu diesem Termin beginnen lassen, sonst zahlt er doppelt. Hat der Verkäufer den Jahresbeitrag schon bezahlt, gleichen beide den Anteil untereinander aus. Bei Eigentumswohnungen läuft die Versicherung über die WEG und das Hausgeld.

Miete und Kaution

Bei vermieteten Objekten stehen die Mieten ab Übergabe dem Käufer zu. Verkäufer und Käufer teilen dem Mieter am besten gemeinsam schriftlich mit, ab wann er auf welches Konto zahlt; im ersten Monat leiten sie Zahlungen oft noch untereinander weiter. Die Mietkaution geht an den neuen Eigentümer. Damit der Verkäufer nicht weiter für ihre Rückzahlung haftet, sollte der Mieter der Übertragung schriftlich zustimmen.

Alles erledigt?

Dann ist der Eigentümerwechsel abgeschlossen. Den Käufern wünschen wir viel Freude mit der neuen Immobilie, den Verkäufern alles Gute für das, was jetzt kommt.

Die Angaben sind allgemeine Hinweise und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung. Maßgeblich ist Ihr Kaufvertrag.