Änderungen des Leitzinses wirken sich direkt auf die Immobilienfinanzierung aus. Dies ist sowohl für Käufer als auch für Verkäufer wichtig. Was ihn ausmacht und welche Auswirkung er hat, erfahren Sie hier.

***Nachtrag: Am 21.07.2022 hat die EZB den Leitzins um 0,5 Prozentpunkte angehoben.***

Immobilienfinanzierung: Was der Leitzins bewirkt

Der Leitzins spielt in unserer Wirtschaft eine wichtige Rolle. Er gilt als das wichtiges Instrument zur Steuerung der Wirtschaft. Das liegt daran, dass er als Preis die Geldanlage sowie Geldaufnahme der Geschäftsbanken bei der Zentralbank direkt beeinflusst. Daraus ergibt sich die Frage, wie sich der Leitzins auf die Immobilienfinanzierung auswirkt.

Die grundlegende Funktionsweise von Zinsen

Immobilieninvestitionen gehen in der Regel mit der Aufnahme eines Kredits bei einer Bank einher. Die Bank wiederum erhebt Zinsen auf Darlehen von Immobilienkäufern. Je länger der Kreditgeber dem Kreditnehmer das Darlehen gewährt, desto höher sind die Zinssätze. Neben den Kreditzinsen gibt es noch die Zinsen für Sparguthaben. Sie können in eine Sparprämie umgeschrieben werden. Aufgrund der niedrigen Zinssätze der Zentralbanken erhielten deutsche Sparer keine Zinsen mehr auf ihre Ersparnisse. Während der normale Verbraucher direkt mit den Zinssätzen in Berührung kommt, die von den Banken für Kredite und Sparkonten erhoben werden, kommt er nur indirekt mit dem Leitzins in Berührung. Bei ihm handelt es sich nämlich um einen von der Zentralbank fixierten Zinssatz, zu dem sich Geschäftsbanken bei Noten- und Zentralbanken Geld besorgen oder anlegen. Innerhalb der Eurozone legt die Europäische Zentralbank (EZB) die Höhe des Leitzinses fest. Die EZB steuert die Höhe der Kredit-, Bau- und Sparzinsen über die Höhe des Leitzinses. Auf diese Weise stimuliert sie die Wirtschaft. Niedrige Zinssätze bedeuten daher eine verstärkte Kreditvergabe. Das führt dazu, dass mehr Geld ausgegeben und mehr konsumiert wird. Dies führt zu einer Inflation. Höhere Zinsen wiederum bewirken eine höhere Sparneigung. Wenn weniger Geld ausgegeben wird, verlangsamt sich das Wachstum der Wirtschaft. Andererseits wird dadurch die Inflation reduziert. Die zuständige Behörde der USA - Federal Reserve (Fed) – hat deshalb ihren Leitzins seit Anfang 2022 bereits erhöht. 

Wie sich der Leitzins auf die Immobilienfinanzierung auswirkt

Experten erwarten, dass die EZB den Leitzins im Spätsommer/Herbst 2022 anheben wird. Dieses Szenario wird von den Sparern seit langem herbeigesehnt, weil es endlich wieder Zinsen für das auf ihren Bankkonten schlummernde Vermögen geben könnte. Vermutlich steigt so nicht der Wert signifikant, aber es gibt zumindest einen Inflationsausgleich. Des Weiteren bewirken höhere Zinsen jedoch eine Verteuerung der Kredite. Immobilienkäufer und neue Bauherren werden dann mehr Geld ausgeben müssen.

Steigt der Leitzins, spürt dies der Kreditnehmer nicht sofort. Anpassungen der Finanzierungsbedingungen werden mit einer gewissen Verzögerung vorgenommen. Der Grund dafür ist der folgende: Eine Bank leiht sich Geld von Anlegern, um Kredite für Immobilien zu finanzieren. Die Anleger sind keine Privatkunden, sondern institutionelle Investoren. Sie bekommen von der Bank für das Geldverleihen Pfandbriefe. Die Pfandbriefe wiederum werden zumeist mit einer Immobilie abgesichert, die die Bank bereits besitzt. Außerdem tritt das deutsche Pfandbriefgesetz (PfandBG) in Kraft. Die Höhe des Zinssatzes, welche die Bank für das geliehene Geld an den Investor entrichten muss (genannt Pfandbriefzins), gibt sie einschließlich eines Aufschlags an den Kreditnehmer weiter. Die vereinbarte Basis ist der Zinssatz der zehnjährigen Bundesanleihe.

Was passiert, wenn der Leitzins steigt?

Wenn die EZB die Zinsen anhebt, erhöhen sich als erstes die Zinsen für Anlagen mit kürzeren Zinsbindungen. Dies sind die Zinssätze auf dem Geldmarkt. Höhere Zinssätze wecken das Interesse von Anlegern, die ihr Geld bisher auf den Kapitalmärkten geparkt haben. Sie kauften zum Beispiel deutsche Staatsanleihen oder riskante Aktien. Die Anleger wenden sich nun anderen Anlagen zu. Die Nachfrage nach Staatsanleihen geht daher zurück. Infolgedessen muss die Regierung zunehmend die Preise senken, damit überhaupt noch Investitionen getätigt werden. Gleichzeitig erhalten die Anleger höhere Zinsen, um ihre Rendite zu erhöhen. Das ist das Einzige, was Anleihen für Investoren wieder attraktiv macht. Das setzt eine Kettenreaktion in Gang: Die Zinsen für die bereits erwähnten zehnjährigen Bundesanleihen steigen. Mit ihnen erhöht sich der Pfandbriefzins und somit die Zinsen für Baufinanzierungen. Fazit: Immobilienfinanzierungen werden aller Voraussicht teurer. Wichtig ist es, die Zinshöhe für den Kredit langfristig abzusichern. Wenn Sie bereits ein bestehendes Darlehen haben, sollten Sie sich um ein Forward-Darlehen zu günstigen Konditionen bemühen.

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