Kölner Immobilienmarkt im Herbst 2026: Was die amtlichen Zahlen wirklich sagen

Der Kölner Immobilienmarkt hat 2025 den Rückwärtsgang verlassen. Der Gutachterausschuss zählt 7.831 Kaufverträge (acht Prozent mehr als im Jahr davor) und einen Geldumsatz von 5,68 Milliarden Euro, ein Plus von 21 Prozent. Für Eigentümer heißt das: Es wird wieder gekauft, aber zu Preisen, die ein Käufer mit 4,4 Prozent Zinsen rechnen kann – und nicht zu denen von 2021.

Wo die Bewegung herkommt

Das Plus verteilt sich nicht gleichmäßig. Bei Eigentumswohnungen wurden 5.132 Verträge geschlossen, neun Prozent mehr; der Umsatz stieg um 17 Prozent auf 1,81 Milliarden Euro. Ein- und Zweifamilienhäuser legten um fünf Prozent auf 1.406 Verkäufe zu. Den größten Sprung machten Mehrfamilienhäuser: 655 Verträge (plus 15 Prozent) und ein Umsatz von 1,22 Milliarden Euro – 47 Prozent über dem Vorjahr. Anleger sind zurück und kaufen größer. Was das für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern heißt, lesen Sie auf unserer Seite Zinshaus verkaufen.

Die Immobilienrichtwerte, also die amtlichen Vergleichswerte, stiegen bei Eigentumswohnungen im Schnitt um drei Prozent. Bei Häusern zeigt sich ein Unterschied zwischen den Rheinseiten: linksrheinisch plus drei Prozent, rechtsrheinisch knapp sechs. Wer in Dellbrück, Brück oder Porz ein Haus besitzt, hat 2025 relativ mehr gewonnen als in Lindenthal – weil das Preisniveau dort noch Luft hatte.

„Die Zahlen bestätigen, was wir seit dem Frühjahr in den Besichtigungen erleben“, sagt Martin Becker, Geschäftsführer der BECKER & BECKER Immobilien GmbH. „Käufer sind da, haben ihre Finanzierung geklärt und entscheiden schnell – wenn der Preis zur Finanzierung passt. Objekte, die noch mit dem Preis von vor drei Jahren starten, bleiben liegen.“

Was die Zinsen damit zu tun haben

Zehnjährige Baufinanzierungen kosten laut unserem Finanzierungspartner Interhyp derzeit rund 4,4 Prozent (Interhyp Zins-Update, 15.10.2026). Für die nächsten ein bis zwei Monate erwarten 80 Prozent der dort befragten Banken gleichbleibende Zinsen; langfristig ist das Bild geteilt. Das ist kein Krisenniveau, aber es setzt die Obergrenze für jeden Kaufpreis: Ein Käufer, der 600.000 Euro finanziert, zahlt bei 4,4 Prozent und zwei Prozent Tilgung rund 3.200 Euro im Monat. Diese Rechnung macht jede Bank, bevor sie zusagt – und sie entscheidet, welcher Preis am Ende beurkundet wird.

Was das für Sie als Eigentümer heißt

Der Markt belohnt im Moment zwei Dinge: einen Startpreis, der zur Finanzierbarkeit passt, und eine saubere Vorbereitung – Unterlagen, Energieausweis, Teilungserklärung, Hausgeldabrechnungen –, damit die Bank des Käufers nicht wochenlang nachfragt. Wer beides mitbringt, verkauft in diesem Markt. Wer auf das Preisniveau von 2021 wartet, wartet auf eine Zinswelt, die nicht zurückkommt. Warum der Wunschpreis dabei selten der Marktpreis ist, beschreibt unser Ratgeber Wunschpreis vs. Marktlage.

„Ich rate niemandem, aus Angst zu verkaufen“, so Becker. „Aber wer ohnehin verkaufen will, hat 2026 einen Markt mit echten Käufern. Das war 2023 anders.“

Nächster Schritt: Eine Bewertung nach dem Vier-Augen-Prinzip zeigt Ihnen, welcher Preis für Ihr Objekt in diesem Markt realistisch ist – kostenfrei und ohne Verpflichtung. Jetzt Immobilie bewerten

Häufige Fragen

Steigen die Immobilienpreise in Köln 2026 wieder? Die amtlichen Richtwerte stiegen 2025 bei Wohnungen um drei Prozent, bei Häusern je nach Rheinseite um drei bis sechs Prozent. Angebotspreise liegen im Oktober 2026 im Schnitt bei 4.874 Euro je Quadratmeter für Wohnungen (immowelt, Angebotspreise). Entscheidend ist, was beurkundet wird – und das hängt an der Finanzierbarkeit.

Ist jetzt ein guter Zeitpunkt zum Verkaufen? Für Eigentümer, die verkaufen wollen oder müssen, ja: Die Zahl der Käufe steigt, Käufer haben Finanzierungen in der Hand. Auf fallende Zinsen zu warten, ist eine Wette, die 2026 bisher nicht aufging.

Welches Segment läuft am besten? Mehrfamilienhäuser: 47 Prozent mehr Umsatz 2025. Anleger kaufen wieder, vor allem Objekte mit Modernisierungspotenzial und sauberer Mieterstruktur.

Über den Autor

Martin B. Becker, Dipl.-Kfm. (FH), M.Sc., LL.M., ist geschäftsführender Gesellschafter der BECKER & BECKER Immobilien GmbH in Köln. Er ist gelernter Bankkaufmann, hat nach dem Studium der Unternehmensführung berufsbegleitend Real Estate Management & Construction Project Management (M.Sc.) an der Bergischen Universität Wuppertal und Immobilienrecht (LL.M.) an der Universität Münster studiert und ist Geprüfter Wertermittler (EIA).

Vor seinem Einstieg in die Vermittlung war er in der Unternehmensberatung von Deloitte und als Vertriebscontroller in der Projektentwicklung eines Kölner Immobilienkonzerns tätig. Zur Unternehmensgruppe gehören außerdem der Bauträger KÖLNreal Wohnbau und der Neubauvertrieb CLOUDBERRY Real Estate – den Kölner Markt sieht er deshalb aus Sicht von Eigentümern, Käufern und Projektentwicklern.

Quellen: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln, Grundstücksmarktbericht 2026 (Berichtsjahr 2025); Interhyp Zins-Update Oktober (15.10.2026); immowelt Preisspiegel Köln (Angebotspreise, 01.10.2026). Stand: Oktober 2026.