EU Affordable Housing Act: Was der Kommissionsvorschlag für den Kölner Wohnungsmarkt bedeutet

Seit dem 9. September 2026 liegt der „Affordable Housing Act" als offizieller Verordnungsvorschlag der Europäischen Kommission vor – Dokumentennummer COM(2026) 599 final, veröffentlicht in allen 24 EU-Amtssprachen, darunter Deutsch. Für Eigentümer, Käufer und Vermieter in Köln ändert sich dadurch aktuell noch nichts: Der Vorschlag steht am Anfang eines mehrjährigen Gesetzgebungsverfahrens. Ein genauer Blick lohnt sich trotzdem, weil zwei Fragen im Raum stehen: Wie weit darf die EU beim Thema Wohnen mitreden – und was würde das für lokale Regeln gegen Zweckentfremdung bedeuten?

Was steht im Affordable Housing Act?

Der offizielle Titel lautet „Proposal for a Regulation establishing a framework for measures in Member States to safeguard housing affordability and availability (Affordable Housing Act)". Der Vorschlag verfolgt drei Ziele: eine europaweit einheitliche Methodik, um Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt zu identifizieren; einen klareren Rechtsrahmen, mit dem Mitgliedstaaten und Kommunen Markteingriffe besser begründen können; sowie die rechtliche Absicherung von Maßnahmen gegen Kurzzeitvermietungen, Zweitwohnungen und wohnfremde Nutzungen.

Zwei konkrete Leitplanken sind inzwischen bekannt. Beschränkungen für Kurzzeitvermietungen sollen nur zulässig sein, wenn eine Auswirkung auf die Erschwinglichkeit über mindestens drei Jahre nachgewiesen ist. Maßnahmen zu Zweitwohnungen und Leerstand sollen mit einer Übergangsfrist und einem Rückwirkungsverbot versehen werden – bestehende Eigentumsverhältnisse würden also nicht rückwirkend erfasst. Begleitend hat die Kommission zudem eine (rechtlich unverbindliche) Empfehlung veröffentlicht, die auf die Steigerung des Wohnungsangebots zielt.

Darf die EU das überhaupt regeln? Die Kompetenzfrage

Wohnungspolitik zählt nicht zu den ursprünglichen Zuständigkeiten der EU. Neubau, Mietrecht und Stadtentwicklung sind traditionell nationale Angelegenheiten. Die Kommission stützt ihren Vorschlag deshalb nicht auf eine Wohnungsbau-Kompetenz, sondern auf das Binnenmarktrecht – konkret auf mögliche Auswirkungen nationaler Regulierung auf die Dienstleistungs-, Niederlassungs- und Kapitalverkehrsfreiheit. Gleichzeitig betont die Kommission das Subsidiaritätsprinzip: Ob und wie ein Mitgliedstaat handelt, soll weiterhin dort selbst entschieden werden.

BFW-Justiziar Franco Höfling (Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW)) ordnet die eigentliche Streitfrage so ein: Es geht nicht darum, ob die EU im Binnenmarkt tätig werden darf, sondern wie restriktiv der europäische Rahmen ausfällt und wie viel echten Handlungsspielraum die Mitgliedstaaten am Ende behalten.

Löst das die Wohnungsknappheit?

Höfling weist in seiner Einordnung auf eine Lücke hin: Der Act adressiert vor allem Voraussetzungen für Markteingriffe – nicht Neubau, Baukosten oder schnellere Genehmigungsverfahren. Die begleitende Empfehlung der Kommission zur Steigerung des Wohnungsangebots ist zwar ein Signal in diese Richtung, bleibt aber unverbindlich. Da Wohnraumknappheit in vielen Regionen vor allem auf ein zu geringes Angebot zurückzuführen ist, bleibt die praktische Wirkung des Vorschlags auf die tatsächliche Marktentspannung fraglich.

Hinweis: Diese Einschätzung ist eine fachliche Einordnung, keine gesicherte Tatsache – wie bei jedem laufenden Gesetzgebungsverfahren kann sich die Bewertung noch ändern.

Wie geht es jetzt weiter?

Mit der Veröffentlichung des offiziellen Textes beginnt jetzt das eigentliche Gesetzgebungsverfahren: Europäisches Parlament und Rat befassen sich mit dem Vorschlag – ein Prozess, der sich über Monate bis Jahre ziehen kann und in dem sich am Text noch einiges ändern kann. Die Debatte dürfte sich dabei weniger um einzelne Regelungsinstrumente drehen als um die grundsätzliche Frage, wo künftig die Grenze zwischen europäischer Binnenmarktkompetenz und nationaler Wohnungspolitik verläuft.

Was heißt das konkret für Eigentümer und Käufer in Köln?

Für das Tagesgeschäft ändert sich heute nichts: Es gibt keine neuen Pflichten, keine neuen Meldeverfahren, keine unmittelbaren Auswirkungen auf Kauf, Verkauf oder Vermietung von ETW, Zinshäusern oder Einfamilienhäusern im Kölner Raum. Relevant ist der Vorschlag eher als Frühindikator – insbesondere die 3-Jahres-Nachweispflicht bei Kurzzeitvermietung und die geplante Übergangsfrist bei Zweitwohnungsregeln zeigen, in welche Richtung ein künftiger europäischer Rahmen laufen könnte, falls Köln seine bestehenden oder künftigen Regelungen zur Wohnraumzweckentfremdung daran ausrichten müsste.

„Für den Kölner Wohnungsmarkt ändert der Vorschlag heute noch nichts. Die Richtung ist aber ein Signal: Kommunen sollen künftig rechtssicherer gegen Zweckentfremdung vorgehen können, mit klaren Nachweis- und Übergangsregeln. Wer eine Immobilie hier als Kapitalanlage plant, sollte solche Entwicklungen im Blick behalten – nicht aus Sorge, sondern aus Weitsicht bei der Standort- und Nutzungsplanung."
— Martin B. Becker, Geschäftsführer BECKER & BECKER Immobilien GmbH

 

Häufige Fragen

Ändert sich für Vermieter in Köln jetzt sofort etwas?

Nein. Der Vorschlag ist ein offizieller Verordnungsentwurf, aber noch keine geltende Verordnung. Bis zu einer möglichen Einigung zwischen Parlament und Rat vergeht in der Regel deutlich mehr als ein Jahr.

Was bedeutet die 3-Jahres-Regel für Kurzzeitvermietungen?

Laut Vorschlag dürften Kommunen Kurzzeitvermietungen nur beschränken, wenn eine Auswirkung auf die Erschwinglichkeit über mindestens drei Jahre nachgewiesen ist. Das soll verhindern, dass Städte ohne belastbare Datenbasis eingreifen.

Betrifft der Affordable Housing Act auch bestehende Kölner Regelungen zur Zweckentfremdung?

Nicht direkt und nicht rückwirkend – der Vorschlag sieht für Maßnahmen zu Zweitwohnungen und Leerstand ausdrücklich ein Rückwirkungsverbot vor. Er könnte aber künftig den rechtlichen Rahmen mitprägen, auf den sich Kommunen bei solchen Regelungen stützen.

Wo finde ich den offiziellen Text der EU-Kommission?

Der Vorschlag liegt seit dem 9. September 2026 offiziell vor (COM(2026) 599 final) und ist auf der Themenseite der EU-Kommission auch auf Deutsch abrufbar, ebenso die vollständigen Sprachfassungen über EUR-Lex.

Fazit

Der Affordable Housing Act ist inzwischen mehr als eine Ankündigung – er liegt als konkreter, mehrsprachig verfügbarer Verordnungstext vor. Unmittelbaren Handlungsbedarf gibt es für Eigentümer und Käufer im Kölner Raum trotzdem nicht: Das eigentliche Gesetzgebungsverfahren beginnt jetzt erst. Wenn Sie wissen möchten, wie sich regulatorische Entwicklungen auf Ihre Immobilie oder Kaufentscheidung auswirken könnten, sprechen Sie uns an – wir ordnen es für Ihre konkrete Situation ein.

Quellen

• Europäische Kommission: „Affordable Housing Act", Themenseite mit Verordnungsvorschlag COM(2026) 599 final, Folgenabschätzung, Empfehlung und Factsheet, 09.09.2026 (auch auf Deutsch verfügbar)
• Vertretung der Europäischen Kommission in Luxemburg: „New EU rules to help local authorities tackle the housing crisis", 09.09.2026
• Franco Höfling: „EU aktuell: Affordable Housing Act oder Wie weit reicht die Zuständigkeit der EU?", BFW Newsroom, 10.09.2026 (fachliche Einordnung)

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag fasst ein laufendes EU-Gesetzgebungsverfahren zusammen. Rechtliche Einschätzungen und der Verfahrensstand können sich ändern und stellen keine Rechtsberatung dar.