Haus oder Wohnung bei Trennung und Scheidung: Ihre Wege
Trennung oder Scheidung: Was wird aus der gemeinsamen Immobilie?
Wenn eine Beziehung endet, ist die gemeinsame Immobilie oft das schwierigste Thema. Emotional, weil dort ein gemeinsames Leben stattgefunden hat, und finanziell, weil meist ein Kredit und ein großer Teil des Vermögens daran hängen. Dazu kommen Fragen, auf die es nicht sofort eine Antwort gibt: Kann einer von beiden bleiben? Was passiert mit dem Kredit, wenn einer nicht verkaufen möchte? Und wie wird der Erlös aufgeteilt? Im Video erklären wir in drei Schritten, wie ein Verkauf in dieser Situation ablaufen kann.
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Was aus der gemeinsamen Immobilie werden kann
Bei einer Trennung gibt es für die gemeinsame Immobilie im Kern drei Wege: Einer übernimmt sie und zahlt den anderen aus, beide behalten sie und vermieten, oder sie wird verkauft und der Erlös geteilt. Welcher Weg trägt, hängt weniger am Gefühl als an drei Zahlen: dem heutigen Marktwert, der Restschuld bei der Bank und dem Einkommen dessen, der bleiben möchte. Solange diese Zahlen fehlen, dreht sich jedes Gespräch im Kreis und jeder Monat ohne Entscheidung kostet beide Seiten Geld.
Welche Wege es gibt
Einer bleibt und zahlt aus. Grundlage ist der Marktwert, nicht der Kaufpreis von damals. Wer bleibt, übernimmt den Anteil des anderen und meist auch den Kredit; dafür muss die Bank zustimmen und den Partner, der geht, aus der Haftung entlassen. Ob das Einkommen allein für die Rate reicht, prüft die Bank so streng wie bei einem Neukauf.
Beide behalten und vermieten. Das erhält das Vermögen, verlangt aber weiter gemeinsame Entscheidungen über Mieter, Reparaturen und irgendwann den Verkauf. Es passt zu Paaren, die sachlich miteinander sprechen können.
Übertragung an die Kinder oder Aufteilung des Hauses. Beides ist möglich, aber aufwendig: Bei minderjährigen Kindern ist meist das Familiengericht beteiligt, und ein Haus in zwei Wohnungen zu teilen, setzt bauliche Abgeschlossenheit und eine notarielle Teilungserklärung voraus.
Verkaufen. Der klarste Weg, wenn keiner allein bleiben kann oder will. Der Erlös löst den Kredit ab, der Rest wird geteilt und beide können neu planen. Wie ein Verkauf bei uns abläuft, zeigt die Seite Immobilie verkaufen.
Wenn keine Einigung gelingt. Dann kann jeder Miteigentümer die Teilungsversteigerung beim Amtsgericht beantragen. Sie dauert lange, der Zuschlag liegt häufig unter dem Marktwert und die Kosten tragen beide. Fast jede Einigung ist günstiger.
In welcher Reihenfolge Sie vorgehen
Zuerst der Wert. Ohne eine Zahl, die beide akzeptieren, lässt sich weder ein Auszahlbetrag noch ein Verkaufspreis verhandeln. Dann das Gespräch mit der Bank: Wie hoch ist die Restschuld, was kostet eine vorzeitige Ablösung, würde sie einen Partner allein finanzieren? Erst danach lohnt die Entscheidung, und die rechtliche Umsetzung gehört zu Anwalt und Notar. Viele Paare regeln die Immobilie im Trennungsjahr, bevor der Scheidungsantrag gestellt ist; ob das für Sie sinnvoll ist, hängt auch am Zugewinnausgleich und sollte anwaltlich geklärt werden.
„Wenn ein Paar zu uns kommt, ist selten das Haus der Streitpunkt, sondern die Zahl, mit der jeder rechnet“, sagt Martin Becker, Geschäftsführer der BECKER & BECKER Immobilien GmbH, der berufsbegleitend Immobilienrecht (LL.M.) studiert hat. „Einer hat den Kaufpreis von vor zehn Jahren im Kopf, der andere das Ergebnis eines Online-Rechners. Unsere Aufgabe ist ein Wert, den beide nachvollziehen können, egal wer am Ende bleibt.“
Was mit Kredit und Steuer passiert
Am Kredit ändert die Trennung zunächst nichts: Beide haften gegenüber der Bank weiter, auch wenn nur noch einer im Haus wohnt. Wird verkauft, verlangt die Bank bei laufender Zinsbindung in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung.
Beim Auszahlen gibt es eine Steuerfalle, die viele übersehen. Der Bundesfinanzhof hat 2023 entschieden: Wer ausgezogen ist und seinen Anteil innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf an den Ex-Partner überträgt, kann einen steuerpflichtigen Gewinn erzielen, weil er die Immobilie nicht mehr selbst bewohnt. Lassen Sie Zeitpunkt und Form der Übertragung deshalb vorher von Ihrer Steuerberatung prüfen.
Ein typischer Fall aus unserer Beratung
Ein Ehepaar aus dem Kölner Süden trennt sich und ist sich in einem Punkt einig: Das gemeinsame Haus soll verkauft und der Erlös geteilt werden. Schwierig wird es beim Preis, denn jeder hat eine andere Zahl im Kopf und keiner traut der des anderen. Wir bewerten das Haus für beide gemeinsam, legen die Herleitung offen und sprechen jeden Schritt mit beiden ab. Besichtigungen und Verhandlungen laufen über uns, sodass die beiden nicht jedes Detail miteinander klären müssen. Am Ende steht ein Kaufvertrag, den beide unterschreiben können.
„Am teuersten wird es, wenn ein Jahr lang niemand entscheidet“, so Becker. „Dann zahlt einer allein die Rate, der andere die Miete für die neue Wohnung und am Ende steht trotzdem der Verkauf an, nur mit weniger Spielraum.“
Hinweis: Die rechtlichen und steuerlichen Angaben sind vereinfacht, Stand Oktober 2026, und ersetzen keine Beratung durch Anwalt oder Steuerberatung. Quellen: BGB § 1361b (Wohnungszuweisung); ZVG §§ 180 ff. (Teilungsversteigerung); BFH, Urteil vom 14.02.2023, IX R 11/21 (Übertragung an Ex-Partner).
Wir begleiten Sie neutral
Wir sprechen auf Wunsch mit beiden Seiten, gemeinsam oder getrennt, und legen eine Bewertung vor, die Ihr Berater vor Ort erstellt und mindestens eine weitere erfahrene Bewertungsexpertin oder ein Bewertungsexperte prüft. Wenn ein Gericht oder der Zugewinnausgleich ein formales Verkehrswertgutachten verlangt, sagen wir Ihnen das vorher. Das erste Gespräch ist unverbindlich und vertraulich.
Nächster Schritt: Lassen Sie Ihre Immobilie vor Ort bewerten. Sie erhalten einen Wert mit Begründung, den Sie beide als Grundlage für die Gespräche mit Bank und Anwalt nutzen können.
Häufige Fragen
Was ändert sich beim Hauskredit?
Zunächst nichts, beide haften weiter. Eine Entlassung aus der Haftung gibt es nur mit Zustimmung der Bank, meist wenn der Partner, der bleibt, die Rate allein tragen kann.
Wie wird der Verkaufserlös aufgeteilt?
Nach Ablösung des Kredits und Abzug der Kosten meist nach den Anteilen im Grundbuch. Zugewinnausgleich und eigene Vereinbarungen können das verschieben; das klären Sie mit Ihrer Anwältin oder Ihrem Anwalt.
Wer darf während der Trennung im Haus bleiben?
Das regeln die Partner zunächst selbst; gelingt das nicht, kann das Familiengericht die Wohnung einem zuweisen. Wer auszieht, kann unter Umständen eine Nutzungsentschädigung verlangen.
Muss ich verkaufen, wenn mein Partner das will?
Nicht sofort, aber auf Dauer kann niemand gegen seinen Willen in einer Miteigentümergemeinschaft gehalten werden; am Ende steht sonst die Teilungsversteigerung. Ein Auskauf zum neutral ermittelten Marktwert ist fast immer die bessere Lösung.
Was kostet der Verkauf über einen Makler?
Die Provision wird zwischen Verkäufer und Käufer geteilt, üblich sind je Seite 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer; maßgeblich ist der Maklervertrag. Wir verdienen sie erst, wenn Sie erfolgreich beim Notar sitzen. Was ein gemeinsames Haus vor der Aufteilung wert ist, lesen Sie in unserem Ratgeber Was ist mein Haus in Köln wert?
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