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Haben auch Sie in den letzten Jahren von steigenden Preisen profitiert? Wer den Verkauf seiner Immobilie schon länger plant, sollte überlegen, sein Vorhaben bald umzusetzen.

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Immobilienboom erfasst auch das Kölner Umland

Die Wohnimmobilienpreise steigen im Ballungsraum Köln weiter. Neben der Domstadt sind immer mehr Umlandgemeinden vom Preisauftrieb betroffen. Käufer müssen allerdings mit neuen Unsicherheiten rechnen: Bauzinsen und Baukosten steigen, Fördermittel werden überarbeitet. Wer plant, eine Immobilie zu verkaufen, sollte gut überlegen jetzt aktiv zu werden. Der Zeitpunkt ist für viele Eigentümer (noch) sehr gut. Hier erhalten Sie eine Sofort-Bewertung online.

Die Preise für Eigentumswohnungen und Häuser kannten in den zurückliegenden Jahren nur eine Richtung: nach oben. Das gilt auch für den Großraum Köln. Neben hinlänglich bekannten Gründen für die Steigerungen gibt es Veränderungen, die sich unmittelbar auf die Pandemie zurückführen lassen. Beispielsweise suchen wegen der stärkeren Verbreitung von Homeoffice mehr Angestellte in zentrumsferneren Regionen und Stadtteilen nach Wohnraum. Corona brachte die globalen Lieferketten durcheinander: Viele Baumaterialien sind knapp. Die Kosten für Bauholz und Stahl haben sich beispielsweise im Laufe des Jahres 2021 mehr als verdoppelt, wie das Statistische Bundesamt ermittelte.  

Warum die Immobilienpreise auf breiter Front stiegen

Schon seit etlichen Jahren sind in der Rheinmetropole die Grundstücke für Neubauvorhaben knapp. Die Nachfrage ist in allen Bereichen größer als das Angebot. Das fängt bei Studentenappartements an und geht bis zu Einfamilien- und Reihenhäusern. Die Preise für Eigentumswohnungen in Bestandsimmobilien haben sich in den zurückliegenden zehn Jahren mehr als verdoppelt. Bei Neubauwohnungen war der Preisanstieg teilweise noch höher, nicht zuletzt wegen gestiegener Grundstückspreise, höherer Baukosten und Energiestandards. 

Aus eigenen Marktuntersuchungen geht hervor, dass sich die Preise für Eigentumswohnungen im Bestand in der Domstadt zwischen 2020 und 2021 im Schnitt um sieben Prozent erhöhten, die Wohnungskaltmieten kletterten um circa dreieinhalb Prozent. Betrachtet man einzelne Stadtteile dann fällt auf, dass in guten Lagen die Steigerungen etwas abflachten, während an einfachen und mittelguten Wohnstandorten die Preis- und Mietsteigerungen teils über diesen Durchschnittswerten lagen. In Raderthal und Westhoven lagen die Erhöhungen bei Eigentumswohnungen bei acht Prozent, die Mieten stiegen um 3,6 Prozent (Raderthal) beziehungsweise durchschnittlich 3,3 Prozent (Westhoven). 

In teuren Lagen fielen die Erhöhungen häufig moderater aus: In Marienburg stiegen die Wohnungspreise zum Beispiel um fünf Prozent, die Mieten um 2,9 Prozent. In Klettenberg lag die Erhöhung für Eigentumswohnungen bei 6,4 Prozent, die für Mietwohnungen bei 2,4 Prozent. Der Grund: Bevorzugte Lagen hatten in den zurückliegenden Jahren oft höhere Steigerungsraten als nachrangige Standorte mit geringerer Nachfrage. Das hat sich in den letzten drei bis fünf Jahren geändert: Nachfrage und Preise stiegen auch in einfacheren Lagen, es kommt zu Nachholeffekten. 

Die Anziehungskraft Kölns wird vermutlich weiter hoch bleiben. Die Wirtschaftsförderung KölnBusiness prognostiziert, dass bis 2030 rund 25.000 neue Büroarbeitsplätze entstehen. Viele Arbeitnehmer werden extra in die Region ziehen und benötigen Wohnraum.

 

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Kölner Umland: Mehr Angebot, niedrigere Immobilienpreise

Weil sich immer mehr Haushalte die Preise in Köln nicht mehr leisten können, weiten sie ihre Suche auf die Region aus. Hier ist das Angebot größer, die Preise sind niedriger. Diese Entwicklung setzte bereits vor der Pandemie ein. Die Coronakrise wirkte nochmals als Katalysator, so dass mehr Menschen in Hürth, Bornheim, Leverkusen, Brühl oder anderen angrenzenden Kommunen eine neue Bleibe suchen. Die weit verbreiteten Homeoffice-Möglichkeiten erlauben es vielen Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmern, langfristig nicht mehr jeden Tag ins Büro pendeln zu müssen. 

Während der Lockdowns und der langen Homeoffice- und Homeschooling-Phasen merkten viele, dass ihre Stadtwohnung für mobiles Arbeiten zu klein ist und sie mehr Wohnraum benötigen, gerne mit einem Garten oder einer Terrasse. Dies ist ein weiterer Anstoß, den Suchradius auszuweiten. Denn Häuser mit Außenbereichen findet man vorzugsweise im Umland. Dies bestätigt auch eine Umfrage des ifo-Instituts von August 2021. Demnach gaben rund 68 Prozent der befragten Immobiliensuchenden, die aktuell in einer verdichteten Großstadt leben, an, in den nächsten Monaten in eine kleinere Großstadt beziehungsweise in einen Vorort einer Großstadt ziehen zu wollen.

Wohnkosten-Steigerungen im Umland durch Corona verstärkt

Diese stärkere Nachfrage im Kölner Speckgürtel ließ in vielen betroffenen Orten die Wohnkosten steigen. Dabei waren die prozentualen Steigerungsraten teilweise höher als in Köln, wenngleich die Preise von einem niedrigeren Niveau kommen. 

Aber nicht alle umliegenden Städte verbuchen diesem Sog. Die neuen Wohnorte sollten gut per Straße und Schiene an die Oberzentren Köln und Bonn angebunden sein. Außerdem muss eine gewisse Infrastruktur vorhanden sein, wie Einkaufsmöglichkeiten, Kitas, Schulen und Ärzte. Das heißt, Städte wie Hürth, Brühl, Frechen, Leverkusen oder Bergisch Gladbach stehen weit oben auf der Liste nachgefragter Wohnorte. Kleinere Ortschaften und Dörfer, etwa im Bergischen Land oder in der Eifel, die diese Voraussetzungen nicht erfüllen, verbuchen selten einen Bevölkerungszuwachs.

Immobilienanleger entdecken Klein- und Mittelstädte

Ein weiterer Corona-Effekt ist im Speckgürtel zu beobachten: Zu den Menschen, die als Selbstnutzer Immobilien suchen, gesellen sich Kapitalanleger, die in den Oberzentren nicht mehr fündig werden. Das sind sowohl private Anleger als auch größere Investoren wie Versicherungen, Family Offices und Pensionsfonds. Alle eint das Bedürfnis nach Sicherheit, das die Pandemie noch verstärkte. Sie heizen die Nachfrage und die Preise zusätzlich an. Ein weiterer Treiber ist die gestiegene Inflation. Das lässt mehr Anleger in sicheres Betongold investieren.

 

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Aktuell guter Zeitpunkt für Immobilienverkauf

Wer den Verkauf einer Immobilie schon länger plant, sollte überlegen, sein Vorhaben bald umzusetzen. Jetzt ist ein guter Zeitpunkt für einen Verkauf. Womöglich lässt sich in ein oder zwei Jahren nicht mehr der gleiche Preis wie derzeit erzielen, denn die potenziellen Käufer müssen mit zusätzlichen Belastungen und Unabwägbarkeiten rechnen. Dafür gibt es mehrere Anzeichen.

Erstens: Wie geschildert werden die Kosten für Bau- und Handwerkerleistungen weiter steigen. Fast alle Käufer von Bestandsimmobilien sanieren ihre vier Wände vor dem Einzug. Wenn diese Ausgaben, die oft im sechsstelligen Bereich liegen, weiter klettern, müssen sie bei den reinen Kaufkosten sparen. Zweitens werden in den nächsten Monaten die Fördermittel der KfW-Bank angepasst. Dies trägt zur Verunsicherung bei und der Frage, ob künftig für energetische Sanierungen weniger Fördergelder bereitgestellt werden. 

Niedrige Lohnabschlüsse, hohe Inflation: Viele haben weniger Geld in der Tasche

Drittens hatten im abgelaufenen Jahr die meisten Angestellten weniger Geld in der Tasche als die Jahre davor. Einerseits hatten viele Gewerkschaften in Anbetracht der Coronakrise moderate Tarifsteigerungen oder Nullrunden hingenommen. Die Löhne stiegen im Schnitt um 1,7 Prozent. Andererseits lag über das Jahr 2021 hinweg die Inflation bei etwa drei Prozent. In den letzten Wochen des Jahres kletterte sie gar auf 5,2 Prozent. Derzeit ist unklar, ob sie wieder sinkt, Gehälter künftig wieder steigen. Fakt ist: Wer weniger Geld zur Verfügung hat, kann auch weniger in eine Traumimmobilie investieren. 

Viertens: Die Zinsen für Immobiliendarlehen könnten steigen. Einen Vorgeschmack gab es Anfang des Jahres, als sie von knapp über ein Prozent auf 1,8 Prozent kletterten. Was auf den ersten Blick nach wenig aussieht, stellt sich in einer Beispielrechnung anders dar: Mit dem Zinsanstieg um 0,8 Prozentpunkte auf 1,8 Prozent würden sich bei einem Kredit über 400.000 Euro (Tilgung 2,0 Prozent) die Zinszahlungen während einer zehnjährigen Zinsbindung um rund 28.500 Euro verteuern. Im Zuge einer zunehmenden Inflation steckt die Europäische Zentralbank in einem Dilemma, weshalb viele Experten mit Zinserhöhungen in den nächsten Monaten rechnen.

Fazit: Steigende Zinsen und Immobilienpreise, die sich weniger Investoren und Privatsuchende leisten können, könnten die Nachfrage – zumindest vorübergehend – leicht bremsen.

Da weiterhin Wohnungsknappheit herrscht, sollten die vorgenannten Rahmenbedingungen beobachtet werden, damit der richtige Zeitpunkt für einen Verkauf nicht verpasst wird.

 

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