Als Verkäufer einer Immobilie ist man verpflichtet, dem Käufer die Immobilie frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen. Der Käufer hat in der Regel ein Recht darauf, dass die Immobilie keine Sachmängel aufweist.
Sie fragen sich, wann der beste Zeitpunkt für den Verkauf Ihrer Immobilie ist? Sie wollen Ihre Immobilie dann verkaufen, wenn die beste Marktsituation da ist um den bestmöglichen Verkaufspreis zu erzielen? Dann sind Sie hier genau richtig! In diesem Video zeigen wir Ihnen drei Aspekte, die Ihnen helfen sollen, den richtigen Zeitpunkt für den Verkauf Ihrer Immobilie zu bestimmen.
Als Verkäufer einer Immobilie ist man verpflichtet, dem Käufer die Immobilie frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen. Der Käufer hat in der Regel ein Recht darauf, dass die Immobilie keine Sachmängel aufweist. Aber wann genau ist eine Immobilie sachmängelfrei? Eine Immobilie gilt als sachmängelfrei, wenn sie nach dem Vertrag für die vorgesehene Verwendung geeignet ist oder den Anforderungen entspricht, die an sie gestellt wurden. Darüber hinaus darf es keine Diskrepanzen zwischen den Zusagen des Verkäufers und dem tatsächlichen Zustand der Immobilie geben. Es ist daher wichtig, dass der Verkäufer auch bei der Werbung für die Immobilie darauf achtet, welche Aussagen er trifft.
Im Folgenden sind einige Beispiele für Sachmängel aufgeführt, die bei einer Immobilie auftreten können:
Die Heizanlage funktioniert nicht
Es gibt Hausschwamm
Das Grundstück ist nicht erschlossen
Das Dach ist undicht
Sollten dem Verkäufer Sachmängel bekannt sein, ist es nötig, diese im Kaufvertrag zu erfassen. Zudem haftet der Verkäufer, wenn er für bestimmte Merkmale der Immobilie eine Garantie übernommen hat.
Im Folgenden sind einige Beispiele für Garantieinhalte aufgeführt, für die der Verkäufer haftet:
Angabe der Grundstücksgröße
Angabe der Wohn- bzw. Nutzfläche
Baureife eines Grundstücks
Bezahlung der Erschließungskosten
Zusicherung eines Mietertrages
Haftung des Verkäufers für Rechtsmängel
Neben Sachmängeln haftet der Verkäufer auch für Rechtsmängel. Eine Immobilie ist frei von Rechtsmängeln, wenn keine Dritten auf die Immobilie Rechte haben, die der Käufer nicht übernehmen möchte. Das bedeutet, dass die Immobilie frei von Dienstbarkeiten, Grundpfandrechten usw. sein muss. Alle im Grundbuch eingetragenen Rechte, die für Dritte eingetragen sind, muss der Verkäufer beseitigen.
Im Folgenden sind einige Beispiele für Rechtsmängel aufgeführt, die bei einer Immobilie auftreten können:
Die maximale Höhe des Hauses ist nicht eingehalten.
Es bestehen bereits Miet- und/oder Pachtverhältnisse.
Es sind Rentenschulden, Grundschulden, Hypotheken oder Reallasten eingetragen.
Es gibt Beschränkungen nach dem Wohnraumförderungsgesetz in Bezug auf den Mieterkreis und die Miethöhe.
Als Verkäufer einer Immobilie ist es unerlässlich, dem Käufer die Immobilie frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen. Der Käufer hat in der Regel ein Recht darauf, dass die Immobilie keine Sachmängel aufweist. Aber wann genau ist eine Immobilie sachmängelfrei? Eine Immobilie gilt als sachmängelfrei, wenn sie nach dem Vertrag für die vorgesehene Verwendung geeignet ist oder den Anforderungen entspricht, die an sie gestellt wurden. Darüber hinaus darf es keine Diskrepanzen zwischen den Zusagen des Verkäufers und dem tatsächlichen Zustand der Immobilie geben. Es ist daher wichtig, dass der Verkäufer auch bei der Werbung für die Immobilie darauf achtet, welche Aussagen er trifft.
Es gibt zahlreiche Sachmängel, die bei einer Immobilie auftreten können. Dazu gehören beispielsweise Schäden an der Heizanlage, Hausschwamm, ein nicht erschlossenes Grundstück oder ein undichtes Dach. Wenn dem Verkäufer Sachmängel bekannt sind, sollte er diese im Kaufvertrag benennen. Darüber hinaus haftet der Verkäufer, wenn er für bestimmte Merkmale der Immobilie eine Garantie übernommen hat.
Der Verkäufer haftet auch für Garantieinhalte. Beispiele hierfür sind die Angabe der Grundstücksgröße, der Wohn- bzw. Nutzfläche, die Baureife eines Grundstücks, die Bezahlung der Erschließungskosten oder die Zusicherung eines Mietertrages. Wenn der Verkäufer für bestimmte Merkmale der Immobilie eine Garantie übernimmt, sollte er sicherstellen, dass er diese auch einhalten kann.
Neben Sachmängeln haftet der Verkäufer auch für Rechtsmängel. Eine Immobilie ist frei von Rechtsmängeln, wenn keine Dritten auf die Immobilie Rechte haben, die der Käufer nicht übernehmen möchte. Das bedeutet, dass die Immobilie frei von Dienstbarkeiten, Grundpfandrechten usw. sein muss. Alle im Grundbuch eingetragenen Rechte, die für Dritte eingetragen sind, muss der Verkäufer beseitigen.
Beispiele für Rechtsmängel sind die Nicht-Einhaltung der maximalen Höhe des Hauses, bestehende Miet- und/oder Pachtverhältnisse, eingetragene Rentenschulden, Grundschulden, Hypotheken oder Reallasten oder Beschränkungen nach dem Wohnraumförderungsgesetz in Bezug auf den Mieterkreis und die Miethöhe.
Es scheint auf den ersten Blick simpel: Einfach ein Inserat in die Zeitung setzen, der Wohnungsmarkt ist ja ohnehin gefragter denn je. Da wird sich schnell jemand finden, oder doch nicht? Die Wahrheit ist, dass man als Verkäufer große Steine ins Rollen bringen muss, die Planung, Energie und Ressourcen kosten. Sonst bleiben am Ende Zweifel: Habe ich den besten Preis für meine Immobilie bekommen? Habe ich mich für den richtigen Käufer entschieden? Sind alle Unterlagen vollständig und bin ich abgesichert, wenn es zu Reklamationen kommt?
Noch bevor Sie so richtig loslegen, müssen Sie die Weichen stellen, wie Sie den Immobilienverkauf gestalten wollen, der dann das weitere Vorgehen definieren wird.
Wir verstehen uns nicht nur als Immobilienmakler, der das passende Objekt für Sie vermittelt. Wir sehen uns als Partner in allen Belangen rund um die neue und alte Immobilie. Denn dazu gehört weit mehr als die Immobiliensuche – zum Beispiel die Klärung der Finanzierung, die Planung von Umbauten und die Beratung zum Verkauf der bisherigen Immobilie. Dabei sind wir in jeder Phase des Verkaufs, von Strategiefindung über Vermarktung und dem Durchführen von Besichtigungsterminen bis hin zum notariellen Abschluss an Ihrer Seite.
Kontaktieren Sie uns und wir beraten Sie in einem persönlichen Gespräch zu Ihrem Immobilienvorhaben.
Wir erleben oft, dass Verkäufer ihren Verkaufspreis zu hoch, in wenigen Fällen sogar zu niedrig ansetzen. Eine fundierte Marktkenntnis – und die Beobachtung der Preise über einen längeren Zeitraum – ist ein Garant dafür, den bestmöglichen Verkaufserlös zu erzielen. Auch die Bestimmung der Zielgruppe ist ein Faktor, den man bei der Preisberechnung beachten sollte: Denn versuchen Sie Ihre Immobilie an die falsche Zielgruppe zu vermitteln, zieht sich nicht nur die Verkaufsphase unnötig in die Länge, Sie würden sich vielleicht auch dazu hinreißen lassen, den Preis herunterzusetzen bis sich ein Kauf ergibt. Wer sicher gehen möchte, sucht sich einen Experten an seiner Seite, der aus Erfahrung mit dem Immobilienmarkt und Know-how bei der Vermittlung unterstützen kann.
Wer schnell verkaufen möchte, profitiert am ehesten von sozialen Kontakten: Jemand der jemanden kennt, sucht vielleicht gerade nach einem neuen Zuhause und vielleicht ist Ihres das richtige für ihn. Das Ziel ist, so schnell wie möglich so viele potenzielle Interessenten wie möglich zu erreichen, z.B. über Social Media Kanäle, Portale, Aushänge usw. Doch Vorsicht, hier ist Menschenkenntnis gefragt: Nicht alle Interessenten meinen es ernst, nicht alle sind liquide und manche versuchen Ihre Situation auszunutzen und Sie im Preis zu drücken. Doch Wunschpreis und ein zügiger Verkauf schließen sich nicht automatisch aus. Unsere Erfahrung zeigt, dass eine Immobilienvermittlung mit dem richtigen Netzwerk und zuverlässigen Kontakten zu Steuerberatern, Finanzdienstleistern, Juristen usw. und natürlich einer umfangreichen Kundendatenbank für alle Beteiligten zufriedenstellend und reibungslos ablaufen kann.
Der erste Eindruck zählt. Die ideale Präsentation Ihrer Immobilie ist die bestmögliche Verkaufsgrundlage. Denn wer seine Immobilie hochwertig präsentiert, kann höhere Ansprüche an Käufer und Preis stellen und damit schneller verkaufen. Dazu gehören professionelle Fotos und ansprechende Texte, am besten im Form eines Exposés, mit dem Sie noch vor dem persönlichen Gespräch Interesse wecken können. Auch der Wunsch nach digitalen Informationsmöglichkeiten wächst bei Immobiliensuchenden immer mehr: hier gibt es Anbieter für 360 Grad-Rundgänge, Home Staging, Onlinemarketing u.v.m., die nicht nur Ihre Immobilie im Ist-Zustand zeigen, sondern auch ihr Potenzial herausarbeiten können.
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In Deutschland ist die notarielle Beurkundung eines Kaufvertrags bei Immobilienverkäufen verpflichtend. Der Kaufpreis und die Fälligkeit müssen im Vertrag schriftlich festgehalten werden, um die Interessen von Käufer und Verkäufer zu berücksichtigen. Der Notar legt den Zahlungstermin fest und die Verzugszinsen werden bei Zahlungsverzug fällig. Es ist wichtig, dass der Vertrag beide Parteien absichert, z.B. durch eine Sicherungshypothek oder eine Bürgschaft. Vor Vertragsabschluss müssen oft Genehmigungen eingeholt werden, z.B. eine Finanzierungszusage des Käufers oder der Nachweis, dass der Verkäufer das Verkaufsrecht hat und keine Pfandrechte auf der Immobilie lasten.
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